Liegenschaften im Gesamten bzw. Gebäude stellen in der Regel einen enormen Vermögenswert dar und dienen den Kreditgebern gerne zur Besicherung. Dem jeweiligen Eigentümer ermöglichen sie deshalb einen geeigneten Zugang zu Finanzmitteln.

Grundsätzlich teilt das Gebäude das rechtliche Schicksal der gesamten Liegenschaft. Mit anderen Worten: Wenn ein Liegenschaftseigentümer ein darauf befindliches Gebäude veräußern will, so kann er dies normalerweise nur dann, wenn er auch den Grund und Boden mitveräußert.

In der Praxis kommt es aber häufig vor, dass ein Grundstückseigentümer „nur“ sein Gebäude verwerten will, sich jedoch das Grundstück zurückbehalten will. Was tun, wenn das nach dem oben Gesagten nicht möglich ist?

Abhilfe dafür kann das zivilrechtliche Baurecht bieten.

Voraussetzungen
Grundvoraussetzung ist, dass zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauberechtigten - das ist jene natürliche oder juristische Person, der ein zivilrechtliches Baurecht eingeräumt wird - ein schriftlicher Vertrag über die Einräumung des Baurechtes abgeschlossen wird. Eine andere Möglichkeit besteht darin, ein Baurecht im Wege einer letztwilligen Verfügung, insbesondere durch Legat, einzuräumen.

Entstehen
Ein Baurecht ist seiner Natur nach ein dingliches Recht, vergleichbar mit dem Eigentumsrecht. Als solches entsteht es erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Das Baurecht wird beim Grundstückseigentümer im sogenannten Lastenblatt (C-Blatt) eingetragen.

Damit ist es aber noch nicht getan: Das Baurecht selbst erhält, so wie ein Grundstück auch, eine eigene Grundbuchseinlage, in der sodann im Eigentumsblatt (B-Blatt) der Baurechtsnehmer als Eigentümer des Baurechts eingetragen wird.

Um eine entsprechende Eintragung muss beim jeweiligen Bezirksgericht (Grundbuchsgericht) angesucht werden, in dessen Sprengel sich das Grundstück befindet, auf dem ein entsprechendes Baurecht eingeräumt werden soll.

Inhalt des Baurechtsvertrages
Der Inhalt des Baurechtsvertrages wird weitestgehend dem Willen der Vertragsparteien überlassen. Schranken werden durch das Baurechtsgesetz nur insofern gesetzt, als es einerseits vorsieht, dass das Baurecht nicht für weniger als 10 Jahre und nicht mehr als 100 Jahre eingeräumt werden darf. Auch bezüglich des Erlöschens des Baurechts sieht das Baurechtsgesetz eine Beschränkung vor: So darf das Erlöschen des Baurechts wegen Verzuges der Zinszahlung nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins mindestens auf zwei aufeinanderfolgende Jahre nicht gezahlt wurde. Dies bedeutet, dass trotz einer lang andauernden Vertragsbeziehung eine Kündigung grundsätzlich fast nicht möglich ist.

Hinsichtlich des Umfangs des Baurechts ist anzumerken, dass das Baurecht nicht für einen Teil eines bereits bestehenden Gebäudes eingeräumt werden kann. Möglich ist jedoch die Einräumung eines Baurechtswohnungseigentums.

Rechte des Baurechtsnehmers
Der Baurechtsnehmer ist im Rahmen des Baurechtsvertrages wie ein Eigentümer zu betrachten. Er kann daher in den Grenzen, die ihm der Baurechtsvertrag zugesteht, über sein Baurecht frei verfügen. Er kann daher sein Baurecht vermieten, veräußern, insbesondere verkaufen, allfällige Kredite durch Hypotheken auf dem Baurecht absichern lassen oder auch Wohnungseigentum im Bauwerk begründen.

In der Möglichkeit einer Hypothek liegt im Besonderen auch der wirtschaftliche Vorteil eines Baurechts, der allerdings dann nicht eintritt, wenn im Baurechtsvertrag eine Belastung des Baurechts durch Hypotheken Dritter ausgeschlossen wird.

Entschädigungszahlung bei Erlöschen des Baurechts
Mit dem Erlöschen des Baurechts – beispielsweise durch Zeitablauf – fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurück. Für die Aufwendungen des Baurechtsnehmers auf das Bauwerk gebührt ihm eine Aufwandsentschädigung, sofern im Baurechtsvertrag dies nicht ausgeschlossen wurde.

Sieht der Baurechtsvertrag nichts vor, beträgt die Entschädigungssumme ein Viertel des vorhandenen Bauwertes des Bauwerkes im Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts.

Abgrenzung zum Superädifikat
Eine eigentumsrechtliche Teilung zwischen Grundstück und Gebäude kann auch durch die Vereinbarung eines sogenannten Superädifikates erzielt werden. Dabei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer von Grund und Boden und dem Errichter eines Gebäudes, wobei im Gegensatz zum Baurecht wesentlich ist, dass dieses Gebäude laut Vertrag nicht dauerhaft bestehen bleibt. Zu beachten ist, dass im Falle eines Superädifikates der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes zum Tragen kommen kann.